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认清楼市泡沫根源才能理解“抑制”深意

时间:2021-03-20 00:40
本文摘要:原题:傅克友:只有理解房地产泡沫的根源,才能解读引导诗意的12月21日,中央财经领导小组召开第14次会议,明确提出引导房地产泡沫。这是今年以来,中央第四次提到资产泡沫有题。到目前为止,7月26日,中央政治局会议明确提出引导资产泡沫的10月28日再次提到引导资产泡沫的12月14日至16日召开的中央经济工作会议,在具体着力预防资产泡沫的同时,还提到了缓和研究建立基础制度和长期机制,引导房地产泡沫,防止大幅度下跌。

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原题:傅克友:只有理解房地产泡沫的根源,才能解读引导诗意的12月21日,中央财经领导小组召开第14次会议,明确提出引导房地产泡沫。这是今年以来,中央第四次提到资产泡沫有题。到目前为止,7月26日,中央政治局会议明确提出引导资产泡沫的10月28日再次提到引导资产泡沫的12月14日至16日召开的中央经济工作会议,在具体着力预防资产泡沫的同时,还提到了缓和研究建立基础制度和长期机制,引导房地产泡沫,防止大幅度下跌。

第四次提到房地产泡沫,可以看出中国房地产泡沫问题的真实性和严重性。但是你怎么看房地产泡沫?是怎么产生的?如果这个问题不清楚,在避免房地产泡沫时,可能无法对症治疗。一般来说,膨胀的土地供应和货币超发共舞是今年短期二线城市房价上涨的原因。从市场供求的角度分析这种房价当然是正确的,但它只是一种正常的表面思路。

必须认识到,中国房价问题具有打破一般经济现象的性质。既是中国特色,又是普世;既是过去、现在、未来;又是短期、多年。我们分析的是短期房价大幅上涨,但其中有很多未来和多年的要素。

道理非常简单,房价表现的不是当期的价格,而是对未来的期待。人们之所以欢迎,是因为期待,是因为看未来。那么,房价的期待来自哪里呢?有三个角度可供参考。

第一,货币化进程。经济学家易纲明确提出了货币化概念。

由于从规划经济到市场经济,中国最初的货币化程度非常低,改革开放后,经济开始大量吸收新上市的货币,货币的快速增长不仅提高了货币化程度,还没有引起通货膨胀。这种观点只限于房地产问题的分析。房地产是货币化加剧的最重要领域。这也是房地产领域需要资金储蓄池的原因。

这个货币化的过程现在还没有决定是否完成。也就是说,中国房地产的市场化有逐渐扩大的过程,不平衡。

在这个过程中,房地产价格在一些市场化程度高的城市不会开大包,异军突起。随着房地产货币化进程的加深,这种差距结构不会减轻。

以前的控制可以引导这个货币化的过程,但不一定需要改变总趋势。二是城镇化规律。经济学家周其仁教授多次提到城市核心区是城市化的全球趋势,大城市密度更低。例如,美国城市的人口约为2亿4千万人,居住的城市面积只占美国国土面积的3%,但生产了全国GDP的85%的日本更加极端,只有3个大城市集中在全国约69%的总人口,生产了74%的GDP。

把城市化和房地产联系起来,也许这个满满的过程给大城市房价带来了快速增长。城市密度低,经济活动满满,人均产量快速增长,房价水涨船高,是一个互补的过程。例如,硅谷的房价很高,可能是经济活力的表现和结果。当然,中国房地产市场目前身体健康,与土地供应现状密切相关。

中国实质上建设用地不足,但即使不断扩大或放松土地市场供应,上述城市密度也不能改变更低的倾向。在大城市生活和拥挤意味着更好的资源和机会,包括就业机会、投资机会和创业机会,意味着更高的收益。

这种趋势也不会与更高的房价预示共生。第三,大的历史视角。

从世界上许多国家和大城市的房价规律来看,有多年下跌的过程。据统计,美国整体房价在过去100多年中,年平均增长率约为3%,略高于美国2.8%的通货膨胀率。这一百多年来,美国经常出现三次房价十年总涨幅达到100%的大牛市,分别是1938~1954年、1969~1986年、1995~2007年。

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日本GDP从1960年代开始维持年平均10%的经济增长速度,该国的房价也从1960年代开始上涨,基本上回到1990年代,经历了约30年的楼市繁荣。资料显示,同期日本六大城市地价下跌近56.1倍。

这种现象也可以作为参考仔细观察中国大城市房价问题。从这个角度来看,中国的房地产泡沫可能会更加精神。高房价中哪一部分是现实的房地产泡沫,还需要区别和检验。

只是中国房地产泡沫问题,出生于中国经济运行的逻辑。房地产泡沫之所以可怕,不是因为它的价格很低,而是因为它在中国经济的其他方面际上进入元神,实体经济不仅跟不上房地产,还被诱导。

只有这样,我们才能解释为什么中央经济工作会议明确提出减缓研究建立基础制度和长期机制。注意,这里一方面特别强调引导房地产泡沫,另一方面特别强调避免大幅下跌,不是非常简单地谴责。在具体措施中,向供应外移动,拒绝房价下跌压力大的城市合理减少土地供应,提高住宅用地比例,活跃城市闲置和旧用地。

显着,中央经济工作会议的上述措辞有助于更深入地理解房地产泡沫。


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